買主のローン審査落ちで契約解除…売主様が知っておくべきリスクと対策【木更津市の不動産売買】

ようやく決まった買主様。手付金を受け取り、引き渡しに向けてスケジュールを調整していた矢先に、「買主様の住宅ローン審査が承認されず、契約解除に」という連絡を受け、大きなショックを受けている売主様は少なくありません。

特に木更津市内で次の買主様を探し直すにあたり、「また同じことが起きたらどうしよう」と不安を感じるのは当然のことでしょう。

このコラムでは、買主のローン審査落ちというリスクを理解し、売主様が可能な対策について解説します。

審査落ちによる契約解除は本当に「よくあること」？

不動産売買契約の多くは、買主が金融機関から住宅ローンの融資を受けられることを条件とする「ローン特約（融資利用の特約）」が付されています。

この特約がある場合、買主が指定の期日までに融資の承認を得られなかった場合、契約は白紙解除となります。この際、売主様が受け取った手付金は全額買主に返還され、双方とも損害賠償の責任を負いません。

残念ながら、買主の申告（年収や借入状況など）が審査で否認されるケースは、不動産取引において一定数存在します。

売主様が知っておくべき主な審査落ちの原因

買主様の個人情報に関わるため、仲介業者も審査落ちの具体的な理由を詳しく知ることは難しいことが多いですが、主な原因としては以下のようなものがあります。

１．買主様の信用情報（ブラック）に問題があった

過去のクレジットカードや携帯電話料金、その他のローンなどの支払い遅延・滞納履歴が確認された。

２．買主様の属性・収入に問題があった

勤続年数が短い、転職直後である、収入に対して希望借入額が過大であると判断された。

３．物件の担保評価が低かった

売却物件（マンション・戸建）の築年数や状態、木更津市内の立地などから、銀行が設定する担保価値が低く見積もられ、希望の融資額を満たせなかった。

４．告知されていない情報が審査過程で発覚した

買主様が他に借り入れ（カーローン、教育ローンなど）があることを申告していなかった。

次の買主様を見つけるためのリスク軽減策

売主様側から直接、買主様のローン審査に介入することはできませんが、仲介業者と連携してリスクを軽減するための対策を講じることは可能です。

1. 「事前審査（仮審査）」を突破した買主様を優先する

最も有効な対策は、「事前審査（仮審査）」で承認を得た買主様と契約を進めることです。

◆事前審査とは・・・契約前に、買主様の年収、勤続年数、信用情報などを銀行が簡易的にチェックすること。

◆メリット・・・事前審査の承認が出ていれば、その後の「本審査」で否認される可能性は大きく下がります。（ただし、本審査では物件の担保評価や、事前審査後に発覚した新たな情報もチェックされるため、100%ではないことを理解しておきましょう）

契約に際して、事前審査の承認通知書（コピー）の提出を必須とする、または提出を条件として契約日を調整することを仲介業者に依頼しましょう。

2. ローン特約の条件を厳格にする

契約書に定める「ローン特約」の条件を工夫することで、時間的なリスクを減らすことができます。

融資承認期日を短く設定する: 契約から融資の承認を得るまでの期間（例：3週間以内）を短く設定することで、審査落ちが判明するまでの時間を短縮し、次の募集までの空白期間を短くします。

「頭金」が多い買主様を検討する: ローン特入札額に対して買主が自己資金（頭金）を多く入れる場合、融資希望額が減るため、銀行の審査が通りやすくなる傾向があります。

3. 信頼できる仲介業者と連携する

仲介業者は、買主様から申込みが入った際、単に価格交渉をするだけでなく、買主様の属性や資金計画についてヒアリングし、「この買主様は審査に通りそうか」を経験に基づいて判断しています。

売主様の不安を理解し、審査の確度が高い買主様を優先して交渉を進めてくれる、信頼できる仲介業者を選ぶことが何よりのリスク対策となります。

不安は解消できます

買主様のローン審査落ちによる契約解除は、確かに売主様にとって大きなストレスです。しかし、木更津市で活動するほりきり太郎不動産は、このようなリスクを熟知した上で、事前審査の確実な確認や適切なスケジュール管理を徹底し、売主様の取引がスムーズに完了するよう尽力いたします。