木更津市で一戸建てを売却。引き渡し後の安心のために知っておきたい「契約不適合責任」とは？

木更津市で大切にしてきた一戸建てを売却する際、「契約不適合責任」という言葉を耳にするかもしれません。これは、売主様が買主様に対して負う、引き渡した物件に関する重要な責任です。特に2020年4月の民法改正により、その内容は大きく変わりました。売却後のトラブルを避けて安心して取引を完了させるために、この責任について正しく理解しておきましょう。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売買契約において引き渡した目的物（この場合は一戸建て）が、種類、品質、または数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主様が買主様に対して負う責任のことです。

以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていましたが、民法改正により名称と内容が変更されました。

最も重要な変更点は、「隠れた瑕疵」でなくても責任を負うことになった点です。契約書に記載した品質や状態と、実際の物件の状態が異なれば、買主様は売主様に対して責任を追及できることになります。

一戸建て売却で問題になりやすい「契約不適合」の具体例

不動産売買において、契約不適合責任が問われやすいのは、主に「品質」に関する不適合です。

雨漏り：契約書では「雨漏りなし」と記載されていたが、引き渡し後に雨漏りが発覚した。

シロアリ被害：目視では分からなかったが、床下調査でシロアリ被害や腐食が発見された。

給排水管の故障・水漏れ：引き渡し後、設備配管に重大な水漏れや故障が見つかった。

構造上の欠陥：基礎や柱など、建物の構造耐力に関わる部分に欠陥があった。

買主様が売主様に請求できる4つの権利

物件に契約不適合が発見された場合、買主様は売主様に対して以下の4つの権利を行使できます。

①　追完請求（修補請求など）：契約内容に適合するよう、修繕や代替物の引き渡しを請求することです。例えば、雨漏りがあればその修理を請求されます。

②　代金減額請求：売主様が追完請求に応じない場合などに、代金の減額を請求できます。

③　損害賠償請求：契約不適合により買主様に損害が発生した場合、売主様の故意・過失を理由に損害賠償を請求できます。

④　契約解除：契約不適合の程度が大きく、契約の目的が達成できない場合などに、契約を解除できます。

トラブルを避けるために売主様がすべきこと

契約不適合責任を負う期間は、契約で自由に定めることができます。特に個人（非宅建業者）が売主となる中古一戸建ての売買では、特約で期間を定めるのが一般的です。

契約書に「免責特約」を設ける

個人間の売買では、売主様の責任を軽減または免除するために、売買契約書に**「契約不適合責任を一切負わない」といった免責特約や、「引き渡し後3ヶ月間」**のように責任期間を短く設定する特約を定めるのが一般的です。

⚠️ 注意点：売主様が知っていた不具合や欠陥を故意に買主様に伝えなかった場合、免責特約は無効となります（民法第572条）。

知っている不具合は「全て」正直に伝える

雨漏りや設備の故障など、売主様が把握している不具合は、必ず不動産仲介会社を通じて買主様に正確に伝えましょう。

📝 伝えるべき情報は、「物件状況報告書（告知書）」や「付帯設備表」に詳細に記載し、契約内容に組み込みます。これにより、買主様がその不具合を認識したうえで購入したことになり、その不具合については契約不適合責任を問われるリスクが大幅に減少します。

ホームインスペクション（建物状況調査）の実施を検討する

引き渡し前に第三者の専門家による建物診断（ホームインスペクション）を実施し、その調査報告書を買主様に開示することで、客観的な物件の状態を伝えることができます。

買主様も安心して購入でき、売主様は「知らなかった不具合」についての責任リスクを減らすことができます。

安心安全な売却のために

木更津市で一戸建てを売却する際、契約不適合責任は避けられないリスクですが、適切な情報開示と契約内容の設定で、そのリスクを大幅に軽減できます。

「知っていることは正直に伝え、責任期間を明確に定める」

この原則を守り、信頼できる不動産仲介会社と連携して、安心安全な売却を実現しましょう。